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房屋买卖无效合同赔偿是怎样的 行使合同撤销权的条件

2020年9月9日  深圳合同律师   http://www.ncshtls.com/

 于珊珊深圳知名合同纠纷律师,现执业于国晖律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高,获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

房屋买卖无效合同赔偿是怎样的

  看着房价的价格,貌似想在城里买房成为大家努力奋斗的目标了,房产纠纷可以说是层出不穷,又因为被房地产商坑的,有的是因为购房者的个人原因导致的,总结起来就是法律意识薄弱,今天就给大家整理了关于房屋买卖无效合同赔偿是怎样的的内容,欢迎大家阅读。




  一、房屋买卖无效合同赔偿是怎样的

  对于购房人已经翻建,装修、扩建房屋,使房屋增值部分,应对购房人的投入进行补偿。此外,让购房人返还、腾退房屋的同时,应当注意为购房人留出合理的腾退时间,购房人无房居住的,应当予以妥善安置。农村房屋买卖合同无效后,出卖人应当赔偿买受人的损失包括:


  1、返还原购房价款及房屋原购买价款和现房屋价款之间的差价


  2、买受人因扩建、改建、装修使房屋增值的部分


  3、该房屋因拆迁而使出卖人获得的拆迁利益及土地的增值部分


  以上损失,需要委托有资质的评估机构进行评估,然后确定损失数额。对于土地增值和拆迁部分补偿,合同无效后,根据出卖人负有主要,买受人负有次要的过错分配原则予以处理。


  二、 什么情况下房屋买卖合同无效

  房产、地产分别转让,合同无效。房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别转让于不同的当事人,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买方可以提出这种买卖合同无效。


  未办理登记过户手续,合同无效。房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志,否则,房屋买卖合同不能生效,也就不能发生房屋所有权转移的法律效果,即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续,即使卖方已收取了房价款,交将房屋交付买方使用,当事人仍可提出合同无效的主张。


  产权主体有问题,合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权出卖他人房屋的,其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖,出卖共有房屋时,须提交共有人同意的证明书。


  侵犯优先购买权,合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房屋时,须提前3个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权时,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖合同无效。


  单位违反规定购房,合同无效。机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买,须经县级以上人民政府批准。单位违反规定,购买私房的,该买卖关系无效。


  买卖中存在欺诈行为,显失公平,合同无效。买卖城市私有房屋,双方应当本着按质论价的原则,参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格,经房屋所在地房管机关同意后才能生效。买卖合同生效后,双方均不得因价格高低无故反悔,应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在生效后发现存在质量问题的,买受人可要求同出卖人重新议定价格,协商不成的,可向法院起诉。


  三、房屋买卖合同无效的赔偿由谁负责

  《合同法》第58条规定:;合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的。;


  综上所述,我们可以知道房屋买卖合同无效的赔偿由有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的。如需了解更多关于房屋买卖无效合同赔偿是怎样的法律知识,欢迎登陆。





行使合同撤销权的条件

  合同撤销是指对于意思表示不真实的合同,可以行使撤销权。当合同因欠缺真实意思表示这个生效要件,其有效与否,取决于当事人的意志。这类合同是一种相对有效的合同,在有撤销权的一方行使撤销权之前,合同对双方当事人都是有效的。那么,什么条件下可以行使合同撤销权呢下面为你详细介绍。


  一、因重大误解订立的合同


  重大误解是指行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识,使行为的后果与自己的意思相悖,并造成较大损失的行为。重大误解订立的合同构成要件为:


  必须对合同主要内容发生了重大误解。如果仅仅对合同的非主要条款发生误解,并且不影响合同的目的及双方当事人的权利义务则不构成重大误解。


  行为人因为误解作出了意思表示。即行为人的误解与其意思表示之间具有因果关系。


  误解是由行为人自己的过错造成的,主观上并非故意。


  二、因显失公平订立的合同


  显失公平,是指一方在紧迫或缺乏经验的情况下而订立的如果履行对其有重大不利的合同。显失公平订立的合同构成要件为:


  合同的履行对一方当事人有重大不利或明显不公平,主要表现在一方要承担更多的义务而享受极少的权利,或者在经济利益上要遭受重大损失。而另一方则以较少的代价获得较大的利益,承担极少的义务而获得更多的权利。


  一方获得的利益超过了法律所允许的限度。


  受损失的一方是在轻率、缺乏经验或紧迫的情况下实施的民事行为。


  三、因欺诈订立的合同


  欺诈,是指一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒虚假情况,诱使对方作出错误意思表示的行为。欺诈订立的合同构成要件为:必须有欺诈的故意,即行为人明知自己告知对方的情况是虚假的,且会使对方陷入错误意思表示,而希望或者放任这种结果发生的心理态度。


  必须实施了欺诈的行为,即行为人将其欺诈故意表示于外部的行为。


  受欺诈人因欺诈而陷入错误,并基于错误而为意思表示。


  四、因胁迫订立的合同


  胁迫,是指因他人的威胁和强迫而陷入恐惧作出的不真实意思表示的行为。胁迫订立的合同构成要件为:


  须胁迫人有胁迫的行为。


  胁迫人须有胁迫的故意。


  胁迫的本质在于对表意人的自由意思加以干涉。


  须相对人受胁迫而陷入恐惧状态。


  须相对人受胁迫而为意思表示,即表意人陷入恐惧或无法反抗的境地,与意思表示之间有因果关系。


  五、因乘人之危订立的合同


  乘人之危,是指行为人利用对方当事人的急迫需要或危难处境,迫使其作出违背本意而接受于其非常不利的条件的意思表示。乘人之危订立的合同构成要件为:


  须有表意人在客观上正处于急迫需要或紧急危难的境地。


  须有行为人乘人之危的故意,即相对人明知表意人正处于急迫需要或紧急危难的境地,却故意加以利用,使表意人因此而被迫作出对行为人有利的意思表示。


  须有相对人实施了足以使表意人为意思表示的行为。


  须相对人的行为与表意人的意思表示之间有因果关系。


  表意人因其意思表示而蒙受重大不利。


  以上就是行使合同撤销权的条件,可见在重大误解、显失公平、欺诈、胁迫、乘人之危这几种情况下,有撤销权一方可以行使撤销权。另外还要注意,合同撤销和合同无效是不一样的,无效合同当然无效,无论当事人的意志如何。对于合同撤销还有疑问的,可以在网站上咨询专业律师。