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不动产买卖合同生效要件 效力待定合同的具体情形

2020年8月7日  深圳合同律师   http://www.ncshtls.com/

 于珊珊深圳知名合同纠纷律师,现执业于国晖律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高,获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

不动产买卖合同生效要件

  合同的效力向来都是理论界的研究重点,同样的,在实务中,合同的生效、无效也常常涉及到很多复杂的因素。因此,今天,就将关于;不动产买卖合同生效要件;这一问题进行具体的介绍,希望对您有一定的帮助。




  一、不动产买卖合同生效要件

  1、房屋买卖合同作为债权合同,属诺成性合同,而产权过户登记只是房屋产权转移的必备要件。


  2、房屋买卖合同成立在前,产权过户登记在后,将登记作为房屋买卖合同生效要件的观点对此无法作出合理解释。


  3、就登记行为本身的性质看,登记仅起物权公示作用,并没有决定房屋买卖合同是否有效的职能。


  4、将登记作为房屋买卖合同的生效要件,在实践中将会遇到一些无法解决的问题。


  二、不动产买卖有什么注意事项

  1、买方咨询


  买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。


  2、签合同


  卖 方提供了房屋的合法证件,买方可以交纳购房定金,买卖双方签订房屋买卖合同。买卖双方通过 协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。


  3、办理过户


  买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。


  4、立契


  房地相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契,即大家所俗称的;白契;。


  5、缴纳税费


  税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。


  6、办理产权转移过户手续


  交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。


  7、银行贷款


  对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。


  三、房屋交易税费的几种税

  1、契税


  根据国家契税条例的规定,房屋买卖要向国家交纳契税,征收的标准是按房屋买卖成交价的3%~5%收取,全部由买方负担。


  2、印花税


  对房屋买卖双方要缴纳印花税,印花税要贴在房屋买卖契约正本上,按照房屋买卖成交价的0.3‰交纳。


  3、营业税


  在中华人民共和国境内,转让土地使用权、销售不动产的单位和个人,为营业税的纳税义务人,应纳税额为转让土地使用权、销售不动产及其他附着物营业额的5%。


  4、城市维护建设税


  缴纳增值税、营业税的单位和个人,是城市维护建设税的纳税义务人。它以纳税人实际缴纳的增值税、营业税额为计税依据,分别与增值税、营业税同时交纳。纳税人所在地在市区的,税率为营业税税额的7%;纳税人所在地在县城镇的,税率为5%;纳税人所在地不在市区、县城、镇的,税率为1%.


  5、教育费附加税


  这是国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费,依营业税额为计费依据,税率为3%。


  6、土地增值税


  转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,都要缴纳土地增值税,土地增值税实行四级超额累进税率。


  以上就是今天关于;不动产买卖合同生效要件;这一问题的全部介绍。首先,介绍的是不动产买卖合同生效要件,然后,又介绍了不动产买卖有什么注意事项。最后,还向大家介绍了房屋交易税费的几种税。感谢您的认真阅读。





效力待定合同的具体情形

  我国合同法对合同的效力规定了几种情形,如果满足一定的条件,那么合同成立就是有效的,如果还有一些条件没有满足,那么就有可能成为效力待定或是无效的合同,出现效力待定合同的情形有好几种,那么效力待定合同的具体情形是怎样规定的呢下面为您详细解答,希望对大家有帮助。




  一、效力待定合同的具体情形

  1、无行为能力人所订立的合同

  无民事行为能力人除可以订立某些与其年龄相适应的细小的日常生活方面的合同外,对其他合同,必须由其法定代理人代理订立。


  2、限制行为能力人缔结的合同

  我国法律规定,限制行为能力人可以实施某些与年龄、智力、健康状况相适应的民事行为,其他民事活动应由法定代理人代理或征得法定代理人同意后实施。在民法通则中,这类主体所为行为被列为无效民事行为,合同法对此作了补正,将限制行为能力人所订合同确定为效力待定合同。


  3、无代理权人以被代理人名义缔结的合同

  无权代理指欠缺代理权的代理,主要有四种情况:根本无代理权;授权行为无效的代理;超越代理权范围进行的代理;代理权消灭后的代理。


  关于无代理权人所订立之合同,新合同法第四十八条明确将其规定为效力待定合同。无权代理行为可能由于行为完成后发生的某种法律事实而完全不产生代理的法律后果。


  4、无处分权人处分他人财产订立的合同

  无权处分是指无处分权人以自己名义擅自处分他人财产。无权处分行为是否发生效力,取决于权利人追认或处分人是否取得处分权。


  二、效力待定合同的法律特征

  1、效力待定合同已经成立,其效力不确定,它既非有效,也非无效,而是处于悬而未决的不确定状态之中,既不同于有效合同,也不同于无效合同,也有别于可变更可撤销合同。


  2、效力待定合同效力的确定,取决于享有追认权的第三人在一定期限内的追认。


  3、效力待定合同经追认权人同意后,其效力确定地溯及于行为成立之时,经追认权人拒绝后,自始无效。


  三、效力待定合同的补救

  从我国合同法来看主要有以下几种补救措施:限制行为能力订立的合同,经法定代理人追认后合同有效,对当事人具有法律约束力。无权代理合同,经被代理人追认,合同有效。无处分权人处分他人财产的合同,经权利人追认或无处分权人订立合同后取得处分权,合同有效。由此可见,效力待定合同的补救措施包括两种:一是第三人即权利人行使追认权;二是无处分权人取得处分权。


  综上所述,发生效力待定合同的情形有4种,效力待定的合同比较特别,它并不是有效合同也不是无效合同,需要经过后续的程序才能确定其是否有效,如果经有权利的追认,那么合同自成立起就是有效的。以上就是;效力待定合同的具体情形;全部内容,希望对大家有帮助,谢谢阅读。