上海合同纠纷律师

-张铭杰

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未签物业合同可以不交物业费吗?小区未与物业公司签物业合同,能要求物业公司搬走吗?

添加时间:2021年8月12日 来源: 上海合同纠纷律师   http://www.ncshtls.com/

  张铭杰上海合同律师,现执业于上海市光大律师事务所,具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用,勤勉敬业,以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责,精益求精,业务功底扎实,语言表达流畅、思维敏捷,具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争,愿尽自己的所能,为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果,但敢承诺办案尽心竭力!

未签物业合同可以不交物业费吗?

业主拖欠物业费的现象很常见,理由也很多,常见的就是认为自己没有和物业公司签订物业合同,所以可以不交物业费。事实上,这种看法并不妥当,实践中,因房屋买卖等原因出现业主未与物业公司签物业合同的情况并不少见,但这不是业主可以不交物业费的理由,只要物业公司已经按照合同提供物业服务的,业主就应交物业费。


未签物业合同,业主也要交物业费


根据等相关规定,在业主委员会依法成立后,业主委员会与物业公司之间签订的物业管理合同,对全体业主具有约束力。所以只要业委会与物业公司签订合同的,业主就应该交物业费。


退一步讲,即使业主委员会未与物业公司签订书面的物业服务合同,但业主事实上接受了物业服务,业主则应按实际服务价格向物业公司交纳相应费用,作为对其已提供服务的补偿。


因此,未签订物业合同或物业公司已实际提供物业服务的,业主一般情况下也要交纳物业费。


值得注意的,如果业主大会授权的业委会、开发商、业主等都没和物业公司签订合同,经催告后物业公司强行提供物业服务的,业主可以不交物业费。因为此时双方实质上未存在合同关系,当然可以不交物业费。


业主可以拒交物业费的情形


只有出现以下情形,业主才可以不交或少交物业服务费用:


1、物业管理企业在物业管理服务合同约定之外,自行提供服务,未经业主委员会或业主认可的,业主或使用人可以不支付费用。


2、实行政府指导价的物业服务收费项目,业主对超过指导价的部分可以拒交。


3、物业管理企业不履行物业服务合同中约定的义务,业主可以不交或少交相应的物业服务费用。物业管理企业擅自提高物业服务收费标准,对擅自提高的部分业主可以不交纳。物业服务合同中约定先服务后收费的,在物业管理企业未提出相应服务的情况下,业主可以不交纳相应的服务费用。


4、物业存在霸王条款的,业主可以拒交。比如前期物业有没有经过与业主协商订立合同,还是自己单独订立合同。


5、物业没有履行合同的,比如没有按全同要求定期清理下水道。


如果业主因为物业费问题,与物业公司发生纠纷,又无法协商解决的,我们建议最妥当的是委托专业物业合同律师协助处理,将主动权抓到自己手中,该起诉的起诉,该索赔的索赔。



小区未与物业公司签物业合同,能要求物业公司搬走吗?

小区因为各种原因未与物业公司签合同的情形,在生活中时有发生,这类物业公司不是强买强卖式提供物业服务,就是物业服务质量很差,所以很多业主不是采取拒交物业费的方式对抗,就是想方设法“赶走”物业公司。


未签合同,可要求物业公司搬走


实际上,物业公司能够留在小区内提供物业服务,正是基于双方存在的物业服务合同关系,这种合同关系,既可以通过书面合同的方式,也可以通过双方事实行为的方式得以确立。


当小区未与物业公司签订书面物业服务合同,双方只存在事实合同关系的,小区是可以随时解除事实合同关系,限期物业公司搬走的。


如果物业公司强行留在小区提供服务并收取服务费的,涉强买强卖。业主既可向工商等行政部门投诉处理,也可以通过法院起诉的方式,请求法院强制物业公司搬离小区。


小区未与物业公司签合同,业主不可擅自拒交物业费


尽管小区未与物业公司签订书面服务合同,但只要物业公司实际已经提供物业服务,小区业主又已经接受的,双方形成事实物业合同关系,小区业主应当交物业费。业主擅自拒交物业费的,物业公司是可以通过法院诉讼的方式进行追讨。


倘若小区业委会或业主大会已经书面明确限期未签物业合同的物业公司搬走,而物业公司不搬走,强行留下提供物业服务的,小区业主可以拒交物业费,甚至也可以通过法院诉讼的方式追究物业公司的责任。


小区未与物业公司签合同,是很容易引发纠纷的,当业主因此和物业公司发生纠纷,如强收物业费,服务质量很差等,双方又不能通过协商解决的,我们建议小区业主通过业委会限期物业公司搬走,没有业委会的尽早成立,又或者向居委会、工商局等单位部门投诉处理。在必要时,业主也可以委托专业物业合同律师协助处理,通过法院诉讼的方式维护自身权益,追究物业公司的责任。



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