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房屋买卖合同定金条款的法律风险 购房合同更名的流程和风险

2021年9月11日  深圳合同律师   http://www.ncshtls.com/

 于珊珊律师深圳合同律师,现执业于国晖律师事务所,执业以来,坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨,精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。

  

房屋买卖合同定金条款的法律风险

  购房合同中其中含有定金条款,那么房屋买卖合同定金条款的法律风险有哪些在二手房买卖过程中很常见,现实生活中买方一旦交付了定金,事后想要退回来,那都是相当困难的,其法律风险也主要体现在这里,下面由编辑在本文整理介绍购房合同中定金条款的相关知识。


  什么是购房合同中的定金


  定金是指房屋买卖合同的双方当事人为了确保合同的履行,在尚未签订合同前由买方预先支支付卖方一定数额的金钱作为担保。;定金;属于法律用语,是对债权的担保款,应以书面形式约定。而;订金;并非法律用语,通常被理解为预付款。在司法审判中,二者的法律后果完全不同。若是;定金;,则根据《担保法》的规定,应适用定金罚则,简单地说,就是一旦给付定金的一方不履行约定义务的,则无权要求对方返还定金;反之收取定金的一方违约的,则应当双倍返还定金。但若是;订金;,那么无论卖方还是买方违约,收取;订金;的一方都应如数退还。


  定金有什么用


  定金作为一种担保,当给付定金的一方不履行合同时,无权要求卖方退还定金;当收受定金的一方不履行约定的内容时,应双倍返还定金。


  交付定金要注意什么


  1、定金的具体数额由合同双方当事人约定,但不得超过房屋总价款的20%,超过的部分,人民法院不予支持。


  2、不要将定金写成订金,虽然只是一字之差,但是订金不适用上述介绍的;双倍罚则;的法律规定。


  定金潜在的法律风险


  购房者一般在购房时签订的定金协议或认购书等都具备定金性质,所支付的定金是作为签订商品房预售合同的担保,若一方在约定的时间拒绝订立商品房预售合同,则要按照定金罚则来承担不利的后果。


  作为购房者要在定金合同或认购书约定的时间去和开发商商谈商品房预售合同的主要条款,而不是告诉开发商我不买房了。通常作为开发商来说,商品房预售合同的版本不容改变,而购房定金合同或认购书中往往不包括以下内容:违约、交房时间、交房条件、付款期限、贷款银行的选择、补充条款、开发商的广告是否作为合同的条款、小区具体的设计规划图以及其他购房细节。







购房合同更名的流程和风险

  购房合同更名主要有三种情况,增加、减少或者直接替换。购房合同更名主要又细分为两种情况,一是未完成网签和备案的;二是已经完成网签并完成备案的,下面由编辑在本文整理介绍商品房买卖合同更名的流程和风险的相关内容。




  购房合同为什么要更名


  1、买房人贷款额度不足,增加买受人以补足贷款额度;事后再去掉其中一个买受人。


  2、买房人因为个人原因,需将房产转给他人,直接更改购房人。


  3、出于共同还款共同拥有产权的目的,在完成购房合同后,需增加买受人。


  购房合同更名是相对复杂的过程,我们要提醒的是,如果您的购房合同已经备案,则无法通过更名的方式来满足以上三种需求。


  我国法律规定:禁止商品房预购人将所购买的未竣工的预售商品房再行转让。未取得房产证前主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同所载明的预购人不一致的,也不得办理房屋权属登记。


  购房合同更名流程


  1、未完成网签和备案


  这时如果想完成购房合同更名相对简单,因为不涉及房管部门,仅相当于换一个人和开发商签合同而已。开发商一般都会同意。


  2、已经完成网签并完成备案


  这种情况通常已经完成贷款手续,如果一定要办理更名,则需要购房者和开发商协商,征得开发商同意,撤销现有购房合同,并和新的购房者签约重新备案。这里需要注意的是,重新备案是否能成功是关键,能否成功需要取决于多种因素,比如新的买受人是否取得购房资格等。


  购房合同更名的风险


  购房合同更名很多时候被当成一种逃避交易税费的房地产交易方式。由于直接变更购房合同在办证时显示的通常是一手房交易,不被征收20%的个税。但这种方式也存在下面几种风险:


  1、购房合同更名需重新备案,会被重新审核,如被主管部门发现真实目的是完成交易,则会被拒。


  2、如果完成更名和备案,在申领产权证明环节也有可能面临被征税的可能,此时风险主要在卖方。


  3、如果任何一方反悔,合同就有可能被认定为是逃避税费而无效。


  此外,大部分城市都允许直系亲属之间的增加或者减少购房合同姓名,但一般只有一次机会。


  这种情况也需要征得开发商同意,然后提交买受人自己、配偶及需变更者自己、配偶的身份证明和申请材料,并由开发商在线提交更名需求。最后,房管部门审查后决定是否批准更名需求。