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签订商品房买卖合同要注意什么 购房合同更名的流程和风险

2021年7月28日  深圳合同律师   http://www.ncshtls.com/

 于珊珊律师深圳合同律师,现执业于国晖律师事务所,执业以来,坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨,精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。

  

签订商品房买卖合同要注意什么

  签订商品房买卖合同要注意什么《商品房销售管理办法》第十六条规定:商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。签合同前要分清商品房是预售还是现售,因为新修订的合同示范文本对预售和现售的合同有不一样的要求。同时还要实现了解好开发商的基本情况,包括开发商的信誉、实力、资质等,在本文就签订商品房买卖合同的注意事项和合同范本详细介绍。

  签合同前分清预售和现售

  新修订的合同示范文本分为《商品房买卖合同示范文本》和《商品房买卖合同示范文本》两个文本。其中;预售;版本特别对预售房加以说明,是指房地产开发企业将正在建设中的取得《商品房预售许可证》的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或房价款的行为。

  房地产开发企业销售预售房时,必须取得《商品房预售许可证》,在合同中要注明批准项目预售的单位名称,项目的预售证号。项目的土地证号、建设工程规划许可证号,建筑工程施工许可证号都须明确标注在合同。而随着行业的成熟与进步,现房销售已是房地产业发展的方向。;现售;版本对商品房现售也予以说明,指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。现售商品房的成交条件是项目已取得建设工程竣工验收备案证明文件、《房屋所有权证》。

  签定合同前要了解开发商的基本情况

  事先要了解的开发商信息主要包含开发商的信誉、经济实力、资质信用情况及历年在房地产市场的开发成绩,并请求开发商出示有关开发建设和出售的证件,如营业执照、资质证书及;五证;;五证;是指《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》合同文本是不是规范

  应了解开发商所运用的合同文本是不是建设部和国家工商局联合拟定的一致的《商品房买卖合同示范文本》,假如不是,应当提出疑问并特别留意合同条款的内容。新版《商品房买卖合同示范文本》对易产生争议的房屋建设质量、装饰装修及设备设施质量,室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施标准予以细化,明确了各项质量标准、处理措施和保修。对于专业知识和经验不足的购房者而言,依照合同条款提醒可以对交房条件考虑得更周全。

  对于房子面积

  在签合同时应与开发商清晰约好商品房的修建面积、套内修建面积、共有分摊修建面积及面积误差比为多少,依据全国的修建水平缓的规则,开发商有才能和职责将修建面积的误差比限制在3%以内,购房者应依据挑选的计价方法,对修建面积的误差比进行限制,并约好有关的违约职责。

  关于交房及交房期限

  商品房住宅交房时需提交给业主《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。没有这些文件及购房事先约定的收房条件,购房者有权拒绝收房。业主在房屋验收中,如发现质量问题,出卖人应负责修复并承担相关的费用,等修复合格后再交房。开发商对延期交房常托故推脱职责,因而在签约时购房者应留意不可抗力以外的逾期交房缘由,而不能让开发商恣意地罗列一些勉强的理由。

  留意商品房的交给条件

  购房人签定合同时通常挑选;商品房经检验合格;作为房子交给条件。检验合格是指商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘测单位、建设单位联合检验合格。检验合格不等同于竣工检验存案,竣工检验存案请求更为严厉,五家单位联合检验合格仅是申请竣工检验存案的条件之一,此外,开发商还需要获得消防、环保、规划等部门的答应文件以及别的材料。律师提示购房人最好在合同中约好获得商品房竣工检验存案表作为商品房的交给条件之一。

购房合同更名的流程和风险

  购房合同更名主要有三种情况,增加、减少或者直接替换。购房合同更名主要又细分为两种情况,一是未完成网签和备案的;二是已经完成网签并完成备案的,下面由编辑在本文整理介绍商品房买卖合同更名的流程和风险的相关内容。

  购房合同为什么要更名

  1、买房人贷款额度不足,增加买受人以补足贷款额度;事后再去掉其中一个买受人。

  2、买房人因为个人原因,需将房产转给他人,直接更改购房人。

  3、出于共同还款共同拥有产权的目的,在完成购房合同后,需增加买受人。

  购房合同更名是相对复杂的过程,我们要提醒的是,如果您的购房合同已经备案,则无法通过更名的方式来满足以上三种需求。

  我国法律规定:禁止商品房预购人将所购买的未竣工的预售商品房再行转让。未取得房产证前主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同所载明的预购人不一致的,也不得办理房屋权属登记。

  购房合同更名流程

  1、未完成网签和备案

  这时如果想完成购房合同更名相对简单,因为不涉及房管部门,仅相当于换一个人和开发商签合同而已。开发商一般都会同意。

  2、已经完成网签并完成备案

  这种情况通常已经完成贷款手续,如果一定要办理更名,则需要购房者和开发商协商,征得开发商同意,撤销现有购房合同,并和新的购房者签约重新备案。这里需要注意的是,重新备案是否能成功是关键,能否成功需要取决于多种因素,比如新的买受人是否取得购房资格等。

  购房合同更名的风险

  购房合同更名很多时候被当成一种逃避交易税费的房地产交易方式。由于直接变更购房合同在办证时显示的通常是一手房交易,不被征收20%的个税。但这种方式也存在下面几种风险:

  1、购房合同更名需重新备案,会被重新审核,如被主管部门发现真实目的是完成交易,则会被拒。

  2、如果完成更名和备案,在申领产权证明环节也有可能面临被征税的可能,此时风险主要在卖方。

  3、如果任何一方反悔,合同就有可能被认定为是逃避税费而无效。

  此外,大部分城市都允许直系亲属之间的增加或者减少购房合同姓名,但一般只有一次机会。

  这种情况也需要征得开发商同意,然后提交买受人自己、配偶及需变更者自己、配偶的身份证明和申请材料,并由开发商在线提交更名需求。最后,房管部门审查后决定是否批准更名需求。