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抵押合同生效要件是什么 土地买卖合同生效要件

2021年5月13日  深圳合同律师   http://www.ncshtls.com/

  于珊珊律师深圳合同律师,现执业于国晖律师事务所,严格遵守律师职业道德和执业纪律,秉承诚信、谨慎、勤勉、高效的执业理念,受人之托、忠人之事,最大限度地维护当事人的利益。name律师从事法律工作多年来,恪尽职守,为当事人提供快捷、优质、高效的法律服务,取得了良好的社会效果,为法制建设尽了绵薄之力;在办案中不畏权贵、据理力争、维权护法,受到当事人和法院的高度认可和评价。

抵押合同生效要件是什么

  合同是否有效并且生效,这要取决于其是否符合法律规定的有效条件,所以生效要符合一定的条件,那么抵押合同生效要件有哪些呢相信大家都非常想要了解,那么我们带着这些疑问,具体来看下面的为大家带来抵押合同生效要件是什么的详细内容吧。




  一、抵押合同生效要件是什么


  抵押合同的生效,是指依法成立的抵押合同对当事人产生法律约束力。同一般合同的生效一样,抵押合同的生效也须具备主体适格、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益,以及标的确定与可能四项要件。


  主体适格


  主体适格即当事人适格,是指抵押合同的当事人必须符合法律要求,在主体资格上不存在瑕疵。《民法通则》第55条第1项规定,民事法律行为的行为人应当具有相应的行为能力。《合同法》第9条也规定,当事人订立合同,应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。抵押合同作为法律行为的一种,必须符合一般法律行为对当事人在行为能力方面的要求,即订立抵押合同的双方当事人应具备相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人是否具有合法的主体资格,是由法律直接规定的。此外,由于抵押权的设定行为属处分行为,因此,当事人除具有行为能力之外,抵押人还应具有对抵押财产的处分能力,对抵押物享有所有权或处分权。


  意思表示真实


  意思表示是法律行为的本质要素,是指向外部表明意欲发生一定私法上法律效果之意思的行为。[3]意思表示由两个要素所构成:一是内心意思;二是此项内心意思的外部表示。[4]当事人的内心意思经过外部表示而客观化,从而为他人所知悉,便构成意思表示。我国《民法通则》第55条第2项规定,民事法律行为的意思表示应当真实。而所谓意思表示真实,就是指当事人的内心意思与经过表示而外观化的意思相互吻合,没有瑕疵而言。抵押合同是抵押人与抵押权人通过意思表示设定抵押权以担保债权实现的合同,抵押合同中的意思表示就是抵押当事人通过合同表达的意欲发生抵押权设定效果的意思。抵押人与抵押权人签订抵押合同,应当表现自己内心的真实意愿,并本着平等自愿、诚实信用的原则确定双方的权利和义务,不允许一方将自己的意志强加于对方,使其违背自己的真实意志而签订抵押合同。


  不违反法律或社会公共利益


  《合同法》第7条规定:;当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益。;根据上述规定,合同不得违反法律的强制性规定和禁止性规定,也不得违反社会公共利益。依照法律规定,抵押财产应当是流通物和可转让财产,禁止流通物和不可转让的财产,不得用于抵押,如毒品、枪支弹药,以及依法被查封、扣押、监管的财产,等等。此外,抵押人与抵押权人恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益而订立的抵押合同;以合法形式掩盖非法目的的抵押合同;损害社会公共利益、违背善良风俗的抵押合同;以及其他违反法律强制性或者禁止性规定的抵押合同等等,都属于违反法律和社会公共利益的抵押合同,皆为法律所禁止。


  标的确定与可能


  合同标的决定着合同权利义务的质和量,因此,合同标的应具有确定性、可能性。标的确定是指合同成立时,其内容须确定,否则合同的内容无从实现,合同也就无法发生效力。标的可能则是指合同中的给付可能实现。尽管我国《民法通则》与《合同法》均未明确要求合同的标的必须确定与可能,但此为合同标的的题中应有之义。就抵押合同来说,其标的确定即为抵押权的确定。抵押权的确定性体现在抵押物必须特定以及抵押权所担保的债权必须特定两方面。《担保法》第39条以及《物权法》第185条第2款对此均有明确的规定。其中;被担保债权的种类和数额;是对抵押权所担保的债权必须确定的要求,而;抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属;则是对抵押物必须特定的要求。如果抵押合同的标的不确定,则抵押合同无法发生法律效力。[5]抵押合同的标的可能则是指抵押当事人通过抵押合同设定的抵押权有可能实现。如果抵押权没有实现的可能,则属抵押合同的标的不可能。


  二、登记不能决定抵押合同是否生效


  我国《担保法》第41条规定:;当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。;根据上述规定,将抵押合同的生效取决于抵押物是否登记,不经过登记的程序,设定抵押的合同不能生效,从而将登记确定为抵押合同的生效要件。那么,这种;不登记,合同就不生效;的规定是否正确呢有学者认为这是;法律没有把物权公示的行为即不动产物权登记以及动产的交付当作物权变动成立、生效的条件,而是将其当作债权法上的合同成立、生效的要件。这一立法,就是把债权的变动与物权的变动混为一谈。;[6];担保法第41条规定,应当依法办理抵押物登记的抵押,抵押人和抵押权人订立的书面‘抵押合同自登记之日起生效’。实际是将抵押合同的生效和抵押权的设定混为一谈。抵押合同的订立和抵押权的设定为不同的事实,抵押合同的订立在当事人之间创设有关抵押权设定的权利义务关系,为物权变动的原因行为,属于合同法的范畴;抵押权的设定,是合法有效的抵押合同所产生的结果,属于物权法的范畴。;[7]


  我们认为,《担保法》第41条的规定,混淆了抵押合同的生效与抵押权的设定,未能区分物权变动的原因与其结果的不同。因为抵押合同法律关系是产生抵押权的基础法律关系,属于物权变动的原因,其是否生效应看其主体是否适格、当事人的意思表示是否真实、合同内容是否符合法律和社会公共利益的要求,而与是否办理登记无关;而抵押权的设定是抵押合同履行的结果,属于物权的变动。物权变动的结果不同于作为其基础法律关系的原因行为,对此应予区分。因此,抵押合同的生效与抵押权的设定分属两个不同的范畴。在这两个范畴当中,登记仅对后者起公示作用,使通过抵押合同设定的抵押权具有对世效力,而不能决定抵押合同是否生效。也就是说,作为原因行为的抵押合同是物权变动的必要条件,而非充分条件,在原因行为当中登记并无使其生效的法律效力,它只在随后的抵押权设定中发挥作用,使通过抵押合同而设定的抵押权符合公示原则的要求,从而产生物权变动的结果。由此可见,登记并非抵押合同的生效要件,抵押合同生效的条件应当适用《合同法》的规定,而与是否进行登记无关。对此,我国《物权法》第15条已作出明确规定:;当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。;


  三、抵押合同欠缺生效要件的法律后果


  抵押合同不具备生效要件的,依其欠缺的要件不同,产生相应的法律后果。


  抵押合同主体不适格的法律后果


  抵押合同主体不适格包括两种情形:一是抵押当事人不具备相应的民事权利能力和民事行为能力;二是抵押人对抵押物没有处分权。如果当事人不具备相应的行为能力,例如,无民事行为能力的自然人,以其财产为他人债务设定抵押,如果未经其法定代理人同意或者追认,该抵押合同不发生效力;再如,企业法人的分支机构,在没有企业法人书面授权的情况下,其作为抵押人与他人签订的抵押合同也应属无效。因抵押人不具备相应的权利能力和行为能力,从而导致抵押合同无效,抵押人对此有过错的,应承担相应的民事。如果抵押当事人对抵押的财产没有处分权,其设定抵押权的行为属于无权处分,该行为是否有效应视其是否得到真正权利人的追认,未经追认的,抵押权的设定无效,但并不因此而影响抵押合同的效力,抵押人应承担违约。


  意思表示不真实的法律后果


  意思表示不真实,是指当事人的外部表示行为与其内心意思不一致,或者意思表示不自由而言。意思与表示的不一致分为故意的不一致与无意的不一致。在故意不一致的情形,如抵押人与抵押权人恶意串通,以其财产设定虚假抵押权以逃避债务的,对此应认定双方签订的抵押合同无效;在无意不一致的情形,如当事人因重大误解签订的抵押合同,属于可撤销合同,在依法撤销之前,该抵押合同应属有效。意思表示不自由包括欺诈和胁迫两种情形。当事人因受欺诈或胁迫而签订的抵押合同,属于可撤销的合同,该抵押合同自撤销之日起无效。


  违反法律或社会公共利益的法律后果


  抵押合同违反法律的强制性规定或禁止性规定的,该抵押合同无效,有过错的抵押当事人应承担相应的民事,双方当事人都有过错的,各自承担相应的民事。例如,抵押人以禁止流通的物设定抵押,则抵押合同不仅无法发生当事人预期的法律效果,而且也不存在当事人补正的问题,当事人对此还应承担相应的行政,甚至刑事。抵押合同违反社会公共利益的,与违反法律的结果相同。


  违反标的确定与可能的法律后果


  抵押合同标的不确定就是指抵押权不确定,表现在抵押物不确定与抵押权所担保的债权不特定两个方面。例如,抵押合同欠缺抵押物条款,或者当事人对抵押担保的债权没有约定以及约定不明确等。抵押合同标的不可能则是指当事人通过合同设定的抵押权无法实现、不可能实现而言。如果抵押合同的标的不确定,抵押合同无法发生法律效力;如果抵押合同的标的不可能,抵押合同亦不生效力。之所以如此,是因为;依民事行为之本质,其内容不确定,不能据以划定双方当事人权利义务范围;以不可能事项为民事行为内容,违反民事行为制度之本旨。因此,民事行为的内容必须确定和可能,为题中应有之义。


  以上就是为大家带来的抵押合同生效要件是什么的全部,看完本文你是否都了解关于合同生效要件的相关知识呢抵押合同的生效,是指依法成立的抵押合同对当事人产生法律约束力。同一般合同的生效一样,抵押合同的生效也须具备主体适格、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益,以及标的确定与可能四项要件。如果你还有更多的法律问题欢迎咨询的相关律师。





土地买卖合同生效要件

  我们一般所说的土地买卖其实就是对土地使用权的转让,因为我们都没有土地的所有权,所以只能将自己的土地使用权转让给他人,在买卖土地之前双方肯定要签订一个土地买卖合同,合同都有规定的生效要件,只有达到条件才能生效,那么土地买卖合同生效要件是怎样的呢下面为您详细解答,希望对大家有帮助。




  一、土地买卖合同生效要件

  1、行为人具有相应的民事行为能力;


  2、意思表示真实;


  3、不违反法律或者社会公共利益。


  4、土地使用权出让合同是当事人之间设立、变更土地使用权法律关系的协议。


  5、土地使用权出让合同中的出让方是特定的,必须是市、县人民政府土地管理部门。


  6、土地使用权出让合同中的受让方,一般为境内外的企业法人。


  7、土地使用权出让合同是订立土地使用权转让合同的前提条件。


  二、土地使用权转让的方式

  1、买卖

  作为土地使用权转让的最广泛的方式,买卖以价金的支付为土地使用权的对价。由于;买卖;是土地使用权;转让;的主要表现形式,我们通常所说的土地使用权;转让;指的就是土地使用权;买卖;。下文关于土地使用权转让合同的讨论实际上也是关于土地使用权买卖合同的讨论,所以说,;转让;有广、狭两个概念之分,当;转让;是广义概念时,它包括所有的以权利主体变更为目的土地使用权的移转行为;当;转让;是狭义概念时,它与买卖具有同样的涵义。


  2、抵债

  抵债是买卖的一种特殊形式,只不过价金支付的条件和期限不同而已。在土地使用权买卖时,土地使用权的移转和价金的支付是对等进行的,而在以土地使用权抵债时,价金支付在前,所抵之债视为已付之价金。


  3、作价入股

  作价入股介于买卖和交换之间,既类似买卖,又类似交换。说它类似买卖,是因为将土地使用权用来作价,所作之价如同买卖之价金;说它类似交换,是因为土地使用权被用来入股,所得之股如同其他财产或特定的财产权益。


  4、赠予

  赠予是用地人将其土地使用权无偿移转给受赠人的法律行为。以赠予方式转让土地使用权的,土地使用权的移转没有直接的对价,它无需价金的支付或财产权利的提供作为对应条件。但土地使用权赠予合同可能会附加其他条件,如用地人在将土地赠予给学校使用时,可能会将土地的使用限于与教育有关的目的。


  5、继承

  在用地人是自然人时,用地人的死亡会使其继承人取得相应的土地使用权。在用地人是法人或其他组织时,其合并或分立也会导致合并或分立之后的主体取得相应的土地使用权。通过继承取得土地使用权时,土地使用权的移转也没有直接的对价,但可能会有间接的对价。


  三、申请土地使用权转让应提交的文件资料

  1、土地转让申请书;


  2、土地使用权证;


  3、原土地出让合同书或原土地转让合同书;


  4、土地使用权转让合同书或者赠与书,或交换协议书,或人民法院依法作出的已经生效的判决书、裁定书、调解书,或有关行政机关的行政决定书,以及合法方式转移土地使用权的文件、证明等;


  5、双方或多方营业执照、法定代表人证明、授权委托书及代理人身份证明、通讯地址和联系电话;


  6、同一建筑物分割转让土地使用权随之转让的,应提交规划部门的有关文件以便计算房屋权利人分摊的土地面积;属划拨土地的还要补办出让手续,补交往地价款、补签出让合同并提交相应文件;


  7、属土地分割转让的提交规划部门的规划文件或转让地块的规划要求;


  8、军队空余土地使用权转让须持批准补办出让文件和军队土地管理部门的证明文件;


  9、提交具有资格的地产评估机构对转让土地使用权的估价报告书和市土地管理局的确认书。


  综上所述,土地买卖合同自双方成立其发生法律效力,并对双方具有约束力,但是想让土地买卖合同生效必须要满足几个条件,比如合同的内容要符合法律的规定以及是双方真实意思的表达等,只有满足这几个条件合同才具有效力。以上就是;土地买卖合同生效要件;全部内容,希望对大家有帮助,谢谢阅读。